Contrato de Arrendamiento en México: Plantilla Word y PDF Gratis + Cláusulas Obligatorias por Estado (2026)

El Código Civil de cada estado no exige un formato, pero sí que existan consentimiento, objeto cierto y precio determinado. En la práctica, un contrato que resiste un juicio incluye estas cláusulas en este orden:

**1. Declaraciones.** Nombre completo, nacionalidad, estado civil, RFC, CURP, identificación oficial y domicilio de ambas partes. Si el arrendador no es el propietario (administrador, apoderado, heredero), debe declararse el poder notarial o el instrumento que lo faculta, con número de escritura y notaría.

**2. Objeto.** Dirección completa, número interior, cajones de estacionamiento, bodega, superficie y datos del Registro Público de la Propiedad (folio real). Un contrato sin folio real complica acreditar la titularidad.

**3. Destino.** "Exclusivamente casa habitación" o "uso comercial: [giro]". Esto define si aplica IVA, si el inquilino necesita uso de suelo y si opera la protección reforzada de vivienda.

**4. Plazo.** Fecha de inicio y de terminación en día, mes y año, más la regla de prórroga (automática, expresa o inexistente).

**5. Renta.** Monto con número y letra, en pesos mexicanos, día límite de pago, cuenta CLABE y persona autorizada a recibirla.

**6. Actualización anual.** Fórmula clara: "la renta se incrementará conforme al INPC de los últimos 12 meses publicados por el INEGI".

**7. Depósito en garantía.** Monto, qué garantiza y plazo de devolución.

**8. Garantía adicional.** Fiador con inmueble libre de gravamen, obligado solidario o póliza jurídica.

**9. Servicios y mantenimiento.** Quién paga agua, luz, gas, internet, cuota de mantenimiento y predial (por defecto, el predial es del propietario salvo pacto).

**10. Reparaciones.** Menores a cargo del inquilino, estructurales del arrendador.

**11. Prohibiciones.** Subarrendar, ceder derechos, modificar la estructura o cambiar el destino sin consentimiento por escrito.

**12. Rescisión, pena convencional, domicilios para notificaciones y jurisdicción.**

Cada una debe tener consecuencia: una obligación sin sanción no se cobra.

Cada entidad tiene su propio Código Civil, así que el mismo contrato produce efectos distintos según dónde esté el inmueble. Comparativa de los tres mercados más grandes (marcando qué es **ley** y qué es **práctica de mercado**):

**Ciudad de México.** Ley: el arrendamiento de finca urbana destinada a habitación debe constar por escrito y la falta de esa formalidad se imputa al arrendador (art. 2448-F del Código Civil para el Distrito Federal); duración mínima de un año en vivienda y derecho del inquilino a prórroga de hasta un año más si está al corriente (art. 2448-C); la renta debe pactarse en moneda nacional; en contratos por tiempo indeterminado sobre predio urbano, el aviso de terminación es de dos meses (art. 2478); si el inquilino permanece más de diez días sin oposición al vencer el plazo, opera la tácita reconducción y el contrato continúa por tiempo indefinido (arts. 2486-2487); el inquilino tiene derecho del tanto si el propietario vende. Práctica: depósito de una mensualidad y póliza jurídica casi universal en zonas como Roma, Condesa, Del Valle y Polanco.

**Jalisco.** Ley: el capítulo de arrendamiento del Código Civil del Estado de Jalisco permite pactar el plazo con libertad y no replica la protección de plazo mínimo de la CDMX; conserva reglas de tácita reconducción y de aviso previo. Práctica: 12 meses forzosos, un mes de depósito, aval local o póliza; en Zapopan y zonas turísticas de Puerto Vallarta proliferan contratos de corta estancia que no deben usar esta plantilla.

**Nuevo León.** Ley: el Código Civil del Estado deja el plazo a la voluntad de las partes y regula rescisión y desocupación por vía judicial local. Práctica: es el mercado más exigente en garantías —aval con escritura de inmueble en el área metropolitana de Monterrey, libre de gravamen— y es común pedir uno o dos meses de depósito.

Siempre confirma el texto vigente del Código Civil de tu entidad: los artículos se reforman.

No existe un tope legal federal ni estatal expreso al depósito en garantía en México: el límite lo pone el mercado y la costumbre. Rangos reales en 2026: **CDMX 1 mes** (2 meses cuando el inquilino no presenta fiador o es extranjero sin historial), **Guadalajara 1 mes**, **Monterrey 1 a 2 meses**, **Querétaro y Mérida 1 mes**, **rentas amuebladas o de lujo 1 a 3 meses**. Pedir más de dos mensualidades sin justificación es una señal de alarma para el inquilino y encarece la comercialización de la propiedad.

Lo importante no es el monto sino cómo se redacta. El depósito **no es renta anticipada**: si el contrato no lo dice, muchos inquilinos intentan "vivir el depósito" el último mes. La cláusula debe decir expresamente: "El depósito garantiza el pago de daños al inmueble, adeudos de servicios y penas convencionales, y no podrá aplicarse al pago de la última renta."

Devolución: fija un plazo concreto —lo estándar es **15 a 30 días naturales** posteriores a la entrega física del inmueble— condicionado a (a) acta de entrega firmada, (b) recibos de agua, luz, gas y mantenimiento al corriente, y (c) cotejo contra el inventario inicial. Establece que el arrendador debe entregar un desglose por escrito de cualquier descuento, con comprobantes. Esa sola línea evita la mayoría de los conflictos.

Protege el depósito con evidencia: **inventario fotográfico fechado**, firmado por ambas partes como Anexo B, con lecturas de medidores. Deja claro que el desgaste natural por uso ordinario no es descontable (pintura desgastada, sellos de silicón), pero sí lo son roturas, humedad por negligencia, muros perforados o cambio de acabados sin autorización. Un depósito bien documentado se devuelve rápido y genera recomendaciones; uno mal documentado genera reseñas negativas para tu inmobiliaria.

Son tres garantías distintas y muchos contratos las confunden.

**Fiador.** Un tercero que responde subsidiariamente: primero se demanda al inquilino y luego al fiador. Se exige propiedad libre de gravamen, normalmente en la misma entidad. Documentos: escritura inscrita, boleta predial y de agua al corriente, certificado de libertad de gravamen (vigencia recomendada de 30 a 90 días), identificación y comprobante de domicilio. Costo del certificado: aproximadamente **$300 a $1,200 MXN** según la entidad.

**Obligado solidario.** Responde en el mismo nivel que el inquilino, sin beneficio de orden ni excusión; se le puede demandar directamente. Es más fuerte que el fiador y por eso conviene redactarlo así de forma expresa: "con carácter de obligado solidario, renunciando a los beneficios de orden y excusión". Puede o no tener propiedad; muchas administradoras piden comprobantes de ingresos por 3 veces la renta.

**Póliza jurídica.** No es un seguro: es un servicio legal que investiga al candidato (buró, historial de litigios, verificación laboral y de identidad) y cubre la defensa jurídica y el juicio si hay que recuperar el inmueble. Costo de mercado: entre **30% y 100% de una mensualidad**, con rangos frecuentes de **$2,500 a $12,000 MXN**, según cobertura y plazo. Suele incluir investigación, elaboración del contrato y representación legal; casi nunca incluye el pago de las rentas caídas.

**Seguro o fianza de arrendamiento.** Producto asegurador que sí puede cubrir rentas impagas hasta cierto número de meses. Precio típico: **4% a 8% de la renta anual**. Verifica carencias, deducibles y el tope de mensualidades cubiertas.

Regla práctica: en CDMX y Guadalajara, póliza jurídica sola es suficiente para renta media; en Monterrey se combina aval con propiedad más depósito. Nunca aceptes fiador sin certificado de libertad de gravamen actualizado: es el error más caro del mercado.

La plantilla en Word y PDF está construida con variables entre corchetes para que la edites en cinco minutos y la conviertas en tu formato base. Estructura exacta:

**Proemio.** "Contrato de arrendamiento que celebran, por una parte, [NOMBRE ARRENDADOR], en lo sucesivo 'EL ARRENDADOR', y por la otra, [NOMBRE ARRENDATARIO], en lo sucesivo 'EL ARRENDATARIO', con la comparecencia de [NOMBRE], en su carácter de OBLIGADO SOLIDARIO, al tenor de las siguientes declaraciones y cláusulas."

**Declaraciones I (arrendador):** capacidad, propiedad o facultad, escritura [NÚMERO], notaría [NÚMERO] de [CIUDAD], folio real [NÚMERO], RFC, domicilio para oír notificaciones. **Declaraciones II (arrendatario):** identidad, ocupación, ingresos, domicilio actual, destino que dará al inmueble. **Declaraciones III (garante):** carácter, bien que ofrece, datos registrales.

**Cláusulas, numeradas del I al XX:** objeto; destino; plazo; renta; forma y lugar de pago; actualización; depósito; garantía; servicios; mantenimiento y reparaciones; mejoras; prohibición de subarrendar y ceder; acceso e inspección con aviso previo de 24-48 horas; siniestros y seguros; pena convencional por retraso (habitual: **5% a 10% mensual sobre la renta vencida**) y por desocupación tardía (**1 a 2 días de renta por cada día de retraso**); causales de rescisión; terminación anticipada y su penalización; entrega del inmueble; domicilios para notificaciones; jurisdicción y competencia.

**Anexos:** A) copias de identificaciones y comprobantes; B) inventario y estado de conservación con fotos fechadas y lecturas de medidores; C) reglamento del condominio; D) comprobante del depósito.

**Firmas:** rúbrica en cada hoja y firma completa al final por las tres partes más dos testigos con identificación. Genera al menos tres tantos originales.

Exporta a PDF solo la versión final firmada; conserva el Word como base editable. Este documento es un modelo general de referencia, no asesoría legal: adáptalo al Código Civil de tu entidad y hazlo revisar por un abogado o notario local antes de usarlo con clientes.

Aquí es donde se cae la mitad de los contratos redactados por asesores inmobiliarios, porque no distinguen vivienda de local.

**IVA.** El uso o goce temporal de inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación está **exento de IVA**. El arrendamiento de locales comerciales, oficinas, bodegas e inmuebles amueblados con fines no habitacionales causa **IVA al 16%**. Por eso la cláusula de destino tiene consecuencia fiscal directa: si el contrato dice "casa habitación" pero el inquilino instala un despacho, cambia el tratamiento.

**Retenciones.** Cuando el arrendatario es persona moral y el arrendador es persona física, la persona moral debe retener **10% de ISR** sobre el monto de la renta sin IVA y **dos terceras partes del IVA** (equivalente a 10.6667% sobre la base). Estas retenciones se enteran mensualmente y el arrendador las acredita contra su propio impuesto. Redacta la cláusula así: "la renta mensual es de $[X] más IVA; el ARRENDATARIO efectuará las retenciones que le correspondan conforme a la legislación fiscal vigente y entregará la constancia respectiva".

**ISR del arrendador persona física.** Régimen de arrendamiento con dos caminos: deducciones comprobadas o la **deducción opcional del 35%** de los ingresos ("deducción ciega") más el impuesto predial efectivamente pagado. Pagos provisionales mensuales, con opción trimestral cuando los ingresos mensuales no rebasan el umbral previsto en la ley.

**CFDI.** El arrendador debe emitir factura electrónica por cada renta cobrada, con la clave de producto y servicio correcta y el uso de CFDI que indique el inquilino. Sin CFDI, el arrendatario no deduce y suele exigir renegociar el precio.

**Prevención de lavado.** El arrendamiento de inmuebles es actividad vulnerable: exige identificar al cliente y, cuando la renta mensual supera el umbral de la Ley Antilavado (referenciado a **1,605 UMA mensuales**, del orden de $180,000 MXN al mes según el valor vigente de la UMA), presentar aviso. Verifica el umbral actualizado antes de operar rentas premium.

Terminar mal un contrato cuesta más que redactarlo mal. Tres rutas distintas:

**Terminación por vencimiento.** El contrato acaba en la fecha pactada, pero solo si alguien lo dice. Si el inquilino sigue ocupando el inmueble y el arrendador no se opone dentro de los **diez días** siguientes al vencimiento, en la CDMX opera la tácita reconducción y el arrendamiento continúa por tiempo indefinido (arts. 2486-2487 del Código Civil local). Blindaje: cláusula que obligue a dar **aviso escrito con 30 a 60 días de anticipación** y que niegue expresamente la prórroga automática, más un correo o burofax enviado en tiempo.

**Aviso en contratos de plazo indeterminado.** En la CDMX el aviso es de **dos meses** para predio urbano (art. 2478). En otros estados el plazo suele ir de **un mes a dos meses**; confirma el capítulo de arrendamiento de tu Código Civil estatal antes de enviar la notificación, porque un aviso corto se anula.

**Prórroga.** En vivienda en CDMX, el inquilino al corriente puede pedir prórroga de hasta un año (art. 2448-C). Fuera de ese supuesto, la prórroga es contractual: define si es automática, por cuánto tiempo y con qué incremento.

**Rescisión.** Enumera causales concretas: falta de pago de una o dos mensualidades, cambio de destino, subarriendo no autorizado, daños dolosos, actividad ilícita, incumplimiento del reglamento. Sin causales expresas, tendrás que probar incumplimiento genérico.

**Vía judicial.** La recuperación del inmueble se tramita ante juez civil local mediante el juicio especial de arrendamiento o el procedimiento equivalente. Ten en cuenta que México está migrando al **Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares**, cuya entrada en vigor es escalonada por entidad hasta 2027: los plazos y la vía pueden cambiar según cuándo y dónde presentes la demanda. Consulta a un abogado local antes de iniciar.

Información general, no asesoría legal.

Los ocho errores que más veces vemos en contratos reales:

1. **Firmar solo la última hoja.** Sin rúbrica por página, se puede alegar sustitución de hojas. Rubrica todas. 2. **No anexar el inventario.** Sin Anexo B fotográfico y fechado, el depósito se pierde en discusión. 3. **Confundir fiador con obligado solidario.** Si quieres poder demandar directo, escribe "obligado solidario" y la renuncia a orden y excusión. 4. **Aceptar fiador sin certificado de libertad de gravamen** o con propiedad en otro estado. 5. **Poner la renta en dólares** en un contrato de vivienda cuando el código local exige moneda nacional. 6. **Omitir el destino** y luego tener un problema de IVA o de uso de suelo. 7. **No pactar pena por desocupación tardía**, que es lo que realmente presiona al inquilino a entregar. 8. **Usar la misma plantilla en tres estados** sin revisar el Código Civil de cada uno.

Y el uso comercial que casi nadie explota: **un contrato bien hecho es el mejor imán de captación de propietarios que existe.** Un asesor que publica su plantilla editable, su checklist de documentos del inquilino y su formato de inventario recibe consultas de propietarios que aún no deciden a quién listar su inmueble. Es contenido que se descarga, se comparte en grupos de asesores y se enlaza desde otros sitios, y cada descarga es un dato de contacto con intención comprobada. La clave está en el seguimiento: pedir WhatsApp para enviar el archivo, responder en minutos y calificar si el propietario renta uno o varios inmuebles. En Growth Estate llamamos a eso Estate Funnel: convertir un recurso descargable en una conversación de WhatsApp atendida por IA en menos de cinco minutos, en lugar de un PDF que se descarga y se olvida.

Recuerda: este material es informativo y general. Haz que un abogado o notario de tu entidad revise tu plantilla antes de usarla con clientes.