Contrato de Exclusiva Inmobiliaria (Nota de Encargo): Plantilla Word y PDF Gratis para España 2026

La nota de encargo es el contrato de mediación o corretaje inmobiliario: el propietario encarga a un agente que busque comprador (o arrendatario) a cambio de una remuneración condicionada al resultado. En España es un **contrato atípico**: no tiene regulación propia en el Código Civil, y se rige por la autonomía de la voluntad (art. 1255 CC), la buena fe y los usos (art. 1258 CC) y una jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo sobre corretaje. Consecuencia práctica: casi todo lo que no esté escrito, no existe.

No necesita notario, no se inscribe en ningún registro y no requiere forma solemne: un documento privado firmado por ambas partes es plenamente válido, incluso con firma electrónica. Lo que sí hace el papel es **probar**. Sin nota de encargo, el agente que reclama honorarios tiene que demostrar dos cosas a la vez —que hubo encargo y que la venta se produjo por su intervención— y ahí se pierden la mayoría de los pleitos.

Hay tres modalidades. El **encargo simple o no exclusivo**: el propietario puede firmar con varias agencias y vender por su cuenta; solo cobra quien aporte el comprador. La **exclusiva pura**: una sola agencia comercializa el inmueble durante un plazo cerrado. La **exclusiva compartida o MLS**: hay un único interlocutor contractual con el propietario, pero ese agente comparte el inmueble con una bolsa de colaboradores y reparte honorarios (típicamente 50/50). La exclusiva compartida es hoy la fórmula más fácil de vender al propietario porque elimina su objeción principal: "me quedo con un solo comprador potencial".

La regla que ordena todo el sistema es el **nexo causal**: el mediador tiene derecho a su comisión cuando la operación se concluye como consecuencia de su intervención, aunque la firma se retrase o se formalice tras vencer el encargo, si el comprador procede de su gestión acreditada.

Estas son las 12 cláusulas de la plantilla descargable, en el orden en que deben aparecer. Cada una responde a un motivo real de litigio.

**1. Partes y titularidad.** Nombre, DNI/NIE/CIF, domicilio y, si hay varios propietarios, la firma de **todos** los cotitulares o poder notarial. Una exclusiva firmada por uno solo de dos cónyuges en gananciales es papel mojado frente al otro.

**2. Identificación del inmueble.** Dirección, referencia catastral, finca registral, superficie construida y útil, cargas, arrendatarios en vigor y estado de la comunidad (derramas aprobadas, cuotas pendientes).

**3. Objeto y tipo de encargo.** Exclusiva, exclusiva compartida (con mención expresa al MLS y al reparto) o simple. Debe decir literalmente qué operación se encarga: venta, alquiler o ambas.

**4. Precio y margen de negociación.** Precio de salida, precio mínimo aceptable por escrito y facultad (o no) del agente para recibir señales o arras en nombre del propietario.

**5. Honorarios.** Porcentaje, base de cálculo (precio final de escritura), **IVA al 21% aparte**, honorario mínimo y, sobre todo, el hecho que genera el derecho a cobrar.

**6. Duración y prórroga.** Plazo cierto y régimen de renovación con preaviso razonable.

**7. Obligaciones de la agencia.** Plan de comercialización verificable: reportaje fotográfico, plano, portales, campañas, visitas, informe periódico al propietario.

**8. Obligaciones del propietario.** Derivar todos los contactos a la agencia, facilitar llaves o accesos, entregar documentación y no publicar el inmueble por su cuenta.

**9. Cláusula penal.** El punto crítico, desarrollado en la sección siguiente.

**10. Periodo de eficacia posterior (cláusula de cartera).** Protege los compradores presentados durante la vigencia.

**11. Protección de datos y prevención de blanqueo.** RGPD, LOPDGDD 3/2018 y Ley 10/2010, que convierte a los intermediarios inmobiliarios en sujetos obligados.

**12. Desistimiento, resolución, ley aplicable y fuero.**

Anexos recomendados: hoja de documentación entregada, autorización de imágenes y consentimiento de tratamiento de datos.

Sí, con matices que deciden el resultado en el juzgado. La cláusula penal es una figura reconocida en los **artículos 1152 a 1155 del Código Civil**: sustituye a la indemnización de daños y perjuicios y evita tener que probar el perjuicio concreto. Pero el **artículo 1154 CC** permite al juez moderar la pena cuando la obligación se ha cumplido en parte o irregularmente, y el **artículo 85.6 del RDL 1/2007** declara abusivas las cláusulas que impongan al consumidor una indemnización "desproporcionadamente alta". Si el propietario firma como particular —el 95% de los casos— juegan ambos filtros.

Qué se sostiene bien en la práctica:

- Penalización **igual a los honorarios pactados** (no el doble, no un múltiplo) cuando el propietario vende durante la exclusiva a un comprador que la agencia le presentó por escrito, o cuando oculta la operación. - Penalización **escalonada por gastos acreditados** con un tope (por ejemplo, gastos de comercialización justificados documentalmente hasta un máximo de 1.500 €) si el propietario retira el encargo sin comprador captado. - Cláusula **recíproca**: si la agencia incumple sus obligaciones de comercialización, el propietario puede resolver sin coste. La reciprocidad es uno de los factores que más ayuda a que una cláusula supere el control de abusividad.

Qué suele caer: penas del doble de la comisión; comisión íntegra por el mero desistimiento sin actividad probada; penalizaciones que se activan aunque la agencia no haya publicado ni una foto; y cláusulas metidas en letra pequeña sin que el propietario pueda leerlas y comprenderlas (control de transparencia, Ley 7/1998 de Condiciones Generales de la Contratación).

Detalle decisivo: **conserva la prueba**. Correos, informes de visitas, capturas de portales, hojas de visita firmadas por los compradores. Sin actividad documentada, la penalización más impecable se queda sin sustento fáctico. Y recuerda que si el propietario es una promotora o un fondo, no aplica la normativa de consumo y el margen de pacto es mucho más amplio.

En el mercado español lo habitual es **3 a 6 meses**, con 4 y 6 meses como plazos más firmados. Menos de 3 meses no da tiempo material a completar un ciclo de comercialización (preparación, salida, ajuste de precio, cierre); más de 12 meses en un contrato de consumo empieza a ser difícil de justificar salvo en producto muy singular: obra nueva, lujo, suelo o activos con licencia compleja, donde 12 a 18 meses es razonable y defendible.

Ajusta el plazo al tipo de activo: piso urbano líquido, 3-4 meses; vivienda unifamiliar o rústica, 6 meses; producto premium o de nicho, 6-12; promoción completa, 12-18 con hitos de comercialización.

Sobre la prórroga, el error más común y más caro es la **renovación tácita automática con preaviso largo**. El artículo 85.2 del RDL 1/2007 considera abusivas las cláusulas que prevén la prórroga automática de un contrato de duración determinada si el preaviso exigido al consumidor para no prorrogarlo es "excesivamente largo". Traducción operativa:

- **Opción más segura:** prórroga **expresa**, por escrito o por medio fehaciente (email con acuse), por periodos iguales. Cero riesgo. - **Opción intermedia aceptable:** prórroga tácita por un único periodo, con preaviso corto de 15 días naturales, avisando además a la otra parte por escrito 30 días antes del vencimiento de que existe esa posibilidad. - **Opción de riesgo:** prórrogas tácitas indefinidas con preaviso de 60 o 90 días. Es exactamente el supuesto que la norma señala.

Añade siempre una **causa de resolución anticipada sin penalización** por incumplimiento acreditado de la agencia (por ejemplo, no publicar en portales en 15 días, no entregar informe mensual, no realizar visitas en 60 días con precio de mercado). Paradoja útil: cuanto más fácil pones al propietario salirse si no trabajas, más fácil te resulta firmar la exclusiva y más sólida queda tu penalización cuando sí trabajas.

En España los honorarios de intermediación son **libres desde la liberalización del sector** (Real Decreto-ley 4/2000): no existen tarifas oficiales ni aranceles obligatorios, y cualquier "tarifa colegial" es orientativa. Rangos reales de mercado en venta residencial, siempre **más IVA al 21%**:

- **Media nacional:** 3% – 5% del precio de venta. - **Madrid y Barcelona capital:** 3% – 4%, con mínimos de 6.000 € – 9.000 € en piso medio. - **Costa del Sol, Baleares y mercado internacional:** 5%, y hasta 6% – 7% cuando se comparte al 50% en MLS o intervienen agentes captadores de comprador extranjero. - **Valencia, Sevilla, Zaragoza, Bilbao:** 3% – 5%. - **Municipios pequeños y rural:** habitual el **honorario fijo mínimo** de 3.000 € – 6.000 €, porque el porcentaje no cubre el coste de comercialización. - **Alquiler residencial:** desde la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato en arrendamiento de vivienda **corren a cargo del arrendador**; la referencia de mercado es de una mensualidad, negociable. - **Obra nueva y promoción:** 2% – 4% sobre el total comercializado, con escalados por volumen.

El punto que genera más conflicto no es el porcentaje sino **el devengo**. Redacta con precisión cuál de estos tres momentos activa el cobro:

1. **Firma del contrato de arras o compraventa privada** (la más frecuente en agencias; permite cobrar aunque la operación se frustre luego). 2. **Firma de escritura pública ante notario** (la más favorable al propietario). 3. **Modelo mixto:** 50% en arras y 50% en escritura, que es el equilibrio que menos discusiones genera.

Y prevé el escenario incómodo: si el comprador incumple y el propietario retiene las arras penitenciales del art. 1454 CC, pacta expresamente si la agencia participa de esa cantidad y en qué proporción. Sin cláusula, discusión garantizada.

Sí, y es la causa silenciosa por la que muchas exclusivas se caen. Cuando el propietario actúa como **consumidor** y el contrato se firma **fuera del establecimiento mercantil de la agencia** —en el salón de su casa, en una cafetería, en el propio inmueble en visita de captación— o **a distancia** (email, firma electrónica, WhatsApp), se aplica el régimen de contratos a distancia y fuera de establecimiento del RDL 1/2007, que reconoce un **derecho de desistimiento de 14 días naturales** sin necesidad de justificación y sin penalización.

Dos consecuencias muy concretas:

**Primera: hay que informar del desistimiento por escrito y entregar el formulario.** Si no se informa correctamente, el plazo no empieza a correr en la firma, sino que se amplía de forma muy considerable (el texto refundido lo extiende doce meses adicionales). Es decir: una exclusiva firmada en el sofá del cliente sin cláusula de desistimiento puede ser revocable por el propietario mucho después, sin coste alguno para él, y con la penalización desactivada.

**Segunda: si quieres empezar a comercializar dentro de esos 14 días**, necesitas la **solicitud expresa del consumidor** de que el servicio se inicie durante el plazo de desistimiento, firmada aparte. Con ese documento, si luego desiste, puedes reclamar la parte proporcional del servicio ya prestado. Sin ese documento, trabajas gratis y sin red durante dos semanas.

Añade también estas piezas de higiene jurídica: entrega **copia firmada** en el acto (papel o PDF con sello de tiempo); redacta en lengua comprensible y, en comunidades con lengua cooficial, ofrece la versión en catalán, valenciano, gallego o euskera si el cliente lo pide; y no uses tipografías minúsculas ni cláusulas escondidas en el reverso, porque el control de transparencia de la Ley 7/1998 se aplica a todo lo que sea condición general predispuesta por la agencia.

La nota de encargo es el momento natural para recoger la documentación, porque después el propietario deja de contestar. Lista de comprobación del anexo de la plantilla:

- **Nota simple registral** actualizada (menos de 3 meses) y **referencia catastral**. - **Certificado de eficiencia energética** en vigor. Es obligatorio para vender o alquilar y su etiqueta debe figurar en la publicidad conforme al Real Decreto 390/2021; sin él, tu anuncio es sancionable. - **Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación** donde se exige (Cataluña, Comunitat Valenciana, Baleares, Asturias, Murcia, Navarra, Cantabria, La Rioja, entre otras). Verifica el requisito vigente en tu comunidad. - **Certificado de deuda cero o estado de deudas con la comunidad**, actas de las últimas juntas y derramas aprobadas. - **Últimos recibos de IBI**, suministros y, si hay hipoteca, saldo pendiente y condiciones de cancelación. - **ITE / IEE** en municipios que la exijan por antigüedad del edificio. - Si hay inquilino: contrato vigente y situación de tanteo y retracto.

En el plano regulatorio, la actividad de agente inmobiliario está **liberalizada a nivel estatal** (no se exige título de API para ejercer), pero varias comunidades han creado registros: en **Cataluña** la inscripción en el registro de agentes inmobiliarios es **obligatoria** para ejercer, con exigencias de formación, garantía y seguro de responsabilidad civil; la **Comunitat Valenciana** ha implantado su propio registro de agentes de intermediación; **Madrid**, **Andalucía** y otras han optado por registros de carácter voluntario. Comprueba la normativa vigente de tu comunidad antes de usar la plantilla, porque en las comunidades con registro obligatorio la exclusiva firmada por un agente no inscrito puede exponerte a sanción administrativa.

Y no olvides la **Ley 10/2010**: los intermediarios inmobiliarios son sujetos obligados en prevención de blanqueo, con deberes de identificación del cliente y conservación documental.

Descarga la plantilla en **Word** para editarla con tus datos y en **PDF** para firmarla tal cual. Antes de usarla con clientes, haz tres cosas: sustituye los campos entre corchetes por tus datos fiscales y de contacto, ajusta duración y honorarios a tu mercado, y **pásala por un abogado o asesoría jurídica de tu colegio o asociación**. Este documento es información general y divulgativa, no asesoramiento jurídico, y ningún modelo genérico sustituye la revisión profesional de tu caso ni de la normativa de tu comunidad autónoma.

Los siete errores que en la práctica desactivan una exclusiva:

1. **Falta la firma de todos los titulares** (herencias con varios hermanos, gananciales, proindivisos). 2. **No informar del desistimiento de 14 días** cuando se firma en casa del cliente. 3. **Honorarios sin decir "más IVA"**: si no se especifica, el importe pactado se interpreta habitualmente como IVA incluido, y pierdes un 21%. 4. **Devengo ambiguo**: "a la venta del inmueble" no dice si es arras o escritura. 5. **Cláusula de cartera ilimitada**: protégete 6-12 meses tras el vencimiento y **solo** respecto de compradores comunicados por escrito al propietario, con lista nominativa. Una cláusula que reclame comisión por cualquier comprador durante años es indefendible. 6. **Prórroga tácita con preaviso de 90 días.** 7. **Cero prueba de actividad**: sin informes ni hojas de visita, no hay nexo causal que sostener.

Un último apunte operativo: la exclusiva se gana antes de la firma, con un informe de valoración y un plan de comercialización por escrito que el propietario pueda leer. En **Growth Estate** trabajamos ese proceso dentro del **Estate Funnel**, automatizando la respuesta al lead y el seguimiento previo a la captación, porque la mayoría de exclusivas se pierden por tiempo de respuesta, no por porcentaje.