En España, si quieres que cualquiera de las dos partes pueda echarse atrás pagando un precio cerrado y conocido, necesitas **arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil**: si desiste el comprador pierde íntegramente la señal entregada, y si desiste el vendedor debe devolverla **duplicada** (el doble de lo recibido). Si el contrato no dice de forma expresa e inequívoca que las arras son penitenciales, los tribunales las presumen **confirmatorias**, y entonces nadie tiene derecho a desistir: la parte cumplidora puede exigir judicialmente que la compraventa se ejecute, o resolverla y reclamar todos los daños y perjuicios (art. 1124 CC), un importe que puede superar con mucho la señal. Esa única línea del contrato —"las partes pactan expresamente que las presentes arras tienen carácter penitencial conforme al art. 1454 del Código Civil"— es la diferencia entre una salida ordenada de 12.000 € y un pleito de dos años. Y es, con diferencia, la cláusula que más operaciones rompe en las mesas de los agentes inmobiliarios españoles. Esta guía reúne en un solo sitio lo que normalmente está disperso: los tres tipos de arras explicados cláusula a cláusula, una tabla comparativa de consecuencias del incumplimiento, la estructura completa de un modelo de contrato de arras que puedes montar en Word o PDF, una guía práctica para calcular cuánta señal pedir según el precio de venta, y los plazos, cargas, gastos e impuestos que deciden si la operación llega a notaría. Aviso importante: esto es **información general con fines formativos, no asesoramiento jurídico**. Cada operación tiene particularidades (régimen matrimonial, herencias, VPO, arrendatarios, extranjeros no residentes, hipoteca pendiente) y el documento final debe revisarlo un abogado o el notario que autorice la escritura.
¿Qué es un contrato de arras y qué cláusulas no pueden faltar en el modelo?
El contrato de arras es un **documento privado preparatorio de la compraventa**: no transmite la propiedad, pero fija precio, plazo y consecuencias, y se acompaña de la entrega de una cantidad de dinero (la señal). No es obligatorio por ley, pero es el instrumento que congela la operación mientras el comprador consigue la hipoteca y el vendedor prepara la documentación.
Un modelo solvente contiene, como mínimo, estos bloques:
1. **Partes.** Nombre, DNI/NIE, domicilio, estado civil y **régimen económico matrimonial**. Si la vivienda es ganancial o vivienda habitual, hace falta el consentimiento de ambos cónyuges (arts. 1320 y 1377 CC). Si hay varios propietarios (herencia, proindiviso), deben firmar todos o quien tenga poder notarial bastante. 2. **Identificación de la finca.** Dirección completa, superficie registral y catastral, **referencia catastral**, datos registrales (registro, tomo, libro, folio, finca e inscripción), anejos (garaje, trastero) y cuota de participación en la comunidad. 3. **Situación jurídica y cargas.** Declaración del vendedor de que la finca está libre de cargas, arrendatarios y ocupantes, y al corriente de IBI, comunidad y suministros, con **nota simple actualizada** como anexo. 4. **Precio y forma de pago.** Precio total, importe entregado como señal, medio de pago (transferencia con IBAN identificado; recuerda el límite de 1.000 € para pagos en efectivo cuando una de las partes actúa como empresario o profesional, Ley 11/2021) y forma de pago del resto en la escritura. 5. **Naturaleza de las arras.** La cláusula que lo decide todo (siguiente sección). 6. **Plazo y notaría.** Fecha límite para firmar y quién elige notario. 7. **Gastos e impuestos.** 8. **Condiciones suspensivas** (financiación, cancelación de hipoteca, cédula de habitabilidad, ITE). 9. **Documentación** que entregará el vendedor y **fuero**.
Anexa siempre: nota simple, certificado de eficiencia energética, último recibo de IBI y certificado de la comunidad.
¿Qué diferencia hay entre arras penitenciales, confirmatorias y penales?
Son tres figuras distintas que se escriben casi igual y funcionan de forma opuesta. La clave es que **el Código Civil solo regula expresamente las penitenciales** (art. 1454) y que la jurisprudencia del Tribunal Supremo interpreta esa facultad de desistimiento de forma **restrictiva**: si el contrato no la pacta con claridad, las arras se entienden confirmatorias.
| | **Penitenciales (art. 1454 CC)** | **Confirmatorias** | **Penales (arts. 1152-1153 CC)** | |---|---|---|---| | Función | Precio del desistimiento | Anticipo y prueba del contrato | Garantía / cláusula penal | | ¿Permiten echarse atrás? | **Sí**, es un derecho pactado | **No** | **No**, salvo pacto expreso | | Si desiste el comprador | Pierde la señal | Incumple: el vendedor puede exigir cumplimiento o resolver + daños | Pierde la señal como pena | | Si desiste el vendedor | Devuelve la señal **duplicada** | Incumple: el comprador puede exigir cumplimiento (incluso elevación a público) o resolver + daños | Devuelve el duplo como pena | | ¿Se puede exigir la firma? | No | **Sí** (art. 1124 CC) | Sí, si se pacta que la pena es cumulativa | | ¿Puede el juez moderar el importe? | No | — | **Sí**, si hay cumplimiento parcial (art. 1154 CC) | | ¿Cabe reclamar daños mayores? | No | Sí, acreditándolos | Solo si se pacta expresamente |
Traducido a lenguaje de mesa de operaciones: **las penitenciales son una opción de salida con precio cerrado**; las **confirmatorias** son un compromiso serio de compraventa donde la señal es simplemente un pago a cuenta; y las **penales** son una multa pactada que evita tener que probar el daño en juicio, pero que no autoriza a nadie a marcharse.
Un error habitual es mezclarlas: redactar "arras penitenciales" y añadir después "sin perjuicio de la reclamación de daños y perjuicios". Esa combinación es contradictoria y abre la puerta a que un juez recalifique la cláusula. Elige una figura y sé coherente en todo el documento.
¿Qué pasa exactamente si el comprador o el vendedor se echa atrás?
Depende del tipo de arras pactado, y las cifras son muy distintas. Supongamos una vivienda de **250.000 €** con una señal de **25.000 €** (10 %).
**Con arras penitenciales.** El comprador que desiste pierde los 25.000 €: es todo lo que puede perder, y el vendedor no puede reclamarle más ni obligarle a comprar. El vendedor que desiste (porque ha aparecido otro comprador que ofrece 275.000 €) debe devolver **50.000 €**: los 25.000 recibidos más otros 25.000 de su bolsillo. Por eso el vendedor que firma arras penitenciales debe tener liquidez real para devolver el duplo. La facultad solo puede ejercerse **dentro del plazo pactado**; agotado el plazo sin desistir ni firmar, la doctrina mayoritaria entiende que decae y se entra en terreno de incumplimiento.
**Con arras confirmatorias.** Nadie tiene derecho a salirse. La parte cumplidora elige entre **exigir el cumplimiento** —incluida la acción para elevar el contrato a escritura pública (arts. 1279-1280 CC), que puede terminar con el juez firmando en rebeldía del vendedor— o **resolver el contrato** y reclamar los daños efectivamente sufridos: diferencia de precio, gastos de tasación, comisión de apertura perdida, mudanza, alquiler puente, arras que el comprador perdió en la compra encadenada. Aquí la señal no es el techo: es solo un dinero que hay que devolver o imputar.
**Con arras penales.** La pena pactada sustituye a la indemnización, salvo que se diga lo contrario (art. 1152 CC). Es útil cuando el daño es difícil de probar, y a la vez conserva el derecho a exigir el cumplimiento.
En los tres casos, si el comprador cumple y la compraventa se firma, **la señal se descuenta del precio** en la escritura. Esa cláusula debe estar escrita: "la cantidad entregada se imputará al precio total".
¿Cuánto dinero se da de señal? Calculadora orientativa por precio de venta
En España el estándar de mercado es **el 10 % del precio de venta**, con un rango habitual del **5 % al 10 %** y un suelo práctico de 3.000 € en operaciones pequeñas. No hay ningún mínimo ni máximo legal: es libertad de pacto. La regla de oro es que **la señal tiene que doler lo suficiente como para que nadie se levante de la mesa**, pero no tanto como para descapitalizar al comprador antes de la firma.
Orientación por tramos (contrastar siempre con el mercado local):
- **Hasta 150.000 €** → 3.000 – 15.000 € (2 %–10 %). Por debajo de 3.000 € la señal deja de disuadir. - **150.000 – 300.000 €** → 9.000 – 30.000 €. Importe más frecuente: 10.000 – 15.000 €. - **300.000 – 600.000 €** → 18.000 – 60.000 € (5 %–10 %). - **600.000 – 1.000.000 €** → 30.000 – 100.000 €. A partir de aquí es común pactar **arras escalonadas** (un primer pago a la firma y un segundo a los 30 días). - **Más de 1.000.000 €** → 5 %–10 %, casi siempre con hitos y a veces con depósito en cuenta de notario.
Tres ajustes que un buen agente hace siempre:
1. **Comprador con hipoteca**: necesita tener líquido el 20 % de entrada más un 10 %–13 % de impuestos y gastos. Si le pides un 10 % de señal, comprueba que la operación siga siendo viable; en ese perfil suele funcionar mejor un 5 %. 2. **Vendedor con hipoteca pendiente**: si el préstamo vivo se acerca al precio, el vendedor puede no poder devolver el duplo. Ajusta la señal a su capacidad real. 3. **Vivienda muy demandada o precio al alza**: sube la señal. Cuanto mayor sea el diferencial de precio que el vendedor podría capturar rompiendo el contrato, mayor debe ser el coste de romperlo.
Modelo de contrato de arras en Word y PDF: qué escribir en cada cláusula
Más útil que descargar un PDF genérico es entender qué debe decir cada cláusula, porque así puedes montar tus **tres plantillas** (penitencial, confirmatoria y penal) cambiando un único bloque. La estructura habitual es:
**Encabezado.** Lugar y fecha. "REUNIDOS", con las partes; "INTERVIENEN" en nombre propio o en representación (indicar poder y notario); "EXPONEN" (I: el vendedor es propietario de la finca X; II: el comprador está interesado en adquirirla; III: ambas partes acuerdan las siguientes) y "CLÁUSULAS".
**Primera – Objeto.** Descripción registral literal de la finca, referencia catastral y anejos.
**Segunda – Precio.** Precio total en cifra y letra, cantidad entregada en este acto y forma de pago del resto.
**Tercera – Naturaleza de las arras.** Aquí cambias la plantilla: - *Penitenciales*: "Las partes convienen expresamente que las arras entregadas tienen carácter **penitencial**, conforme al artículo 1454 del Código Civil, pudiendo el comprador desistir allanándose a perderlas y el vendedor devolviéndolas duplicadas, facultad que solo podrá ejercitarse mediante burofax con acuse de recibo antes del [fecha]." - *Confirmatorias*: "Las arras tienen carácter **confirmatorio**, como entrega a cuenta del precio y prueba de la perfección del contrato, sin que otorguen a ninguna de las partes facultad de desistimiento; el incumplimiento facultará a la parte cumplidora conforme al artículo 1124 del Código Civil." - *Penales*: "Las arras tienen carácter **penal**; la parte incumplidora abonará a la cumplidora, en concepto de pena convencional, [importe], sin que ello faculte para desistir ni impida exigir el cumplimiento."
**Cuarta – Plazo y notaría. Quinta – Estado de cargas y situación arrendaticia. Sexta – Gastos e impuestos. Séptima – Condición suspensiva de financiación. Octava – Protección de datos y honorarios de intermediación. Novena – Jurisdicción.** Cierra con dos ejemplares y firma en cada página.
De nuevo: **plantilla formativa, no asesoramiento legal**. Haz que un abogado o el notario revise la versión final antes de usarla con clientes.
¿Cuánto plazo hay que dar y cómo se protege al comprador que pide hipoteca?
El plazo es la segunda causa de ruptura, después del tipo de arras. Un plazo corto convierte una operación viable en un incumplimiento por calendario.
**Plazos orientativos en España:** - Compra **al contado** y sin cargas: 30 días. - Compra **con hipoteca**: 60 días como estándar razonable. La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario obliga a entregar la FEIN y demás documentación con al menos **10 días naturales** de antelación a la firma, y a un acta notarial previa gratuita, lo que añade fricción de calendario. - **Comprador extranjero no residente**: 60–90 días (NIE, apertura de cuenta, transferencias internacionales). - **Herencia sin liquidar, VPO con derecho de tanteo y retracto, finca con cargas o proindivisos**: 90 días o más.
**La cláusula de financiación** es la protección clave del comprador. Redáctala como condición suspensiva objetiva y verificable: "El presente contrato queda sujeto a la condición suspensiva de que el comprador obtenga financiación hipotecaria por importe no inferior a [X] €. El comprador se obliga a solicitarla en al menos tres entidades en el plazo de 15 días desde la firma. Si transcurrido el plazo de [X] días acreditase mediante **denegación escrita** de las tres entidades la imposibilidad de obtenerla, el contrato quedará sin efecto y el vendedor devolverá la cantidad entregada, sin penalización para ninguna de las partes."
Sin esa redacción, un comprador que no consigue hipoteca simplemente incumple y pierde la señal, por muy de buena fe que haya actuado. Y sin la exigencia de acreditar la denegación, el vendedor queda expuesto a un comprador que "no consigue" financiación porque nunca la pidió en serio.
Añade siempre quién convoca la notaría, con cuántos días de preaviso y qué ocurre si una parte no comparece: la comparecencia unilateral ante notario levantando acta es la prueba que gana estos asuntos.
Cargas, gastos e impuestos: ¿quién paga qué en una compraventa en España?
El contrato de arras es el momento de repartir gastos por escrito, no la notaría. El criterio legal supletorio es el **artículo 1455 CC**: los gastos de otorgamiento de escritura son de cuenta del vendedor y los de la primera copia y posteriores, del comprador. En la práctica del mercado español se pacta habitualmente lo siguiente:
**Paga el vendedor:** - **Plusvalía municipal (IIVTNU)**: el sujeto pasivo en las transmisiones onerosas es el transmitente, por ley. - Cancelación registral de la hipoteca pendiente y comisión de cancelación anticipada. - Certificado de eficiencia energética y certificado de deudas con la comunidad. - Su parte de los gastos de escritura según el 1455 CC, si no se pacta otra cosa.
**Paga el comprador:** - **ITP** en vivienda de segunda mano: tipo autonómico que en 2026 se mueve aproximadamente entre el **4 % y el 13 %** según comunidad y perfil del comprador (a título orientativo: Madrid en torno al 6 %, Andalucía 7 %, Galicia y Murcia 8 %, Comunidad Valenciana 10 %, Cataluña con escala progresiva que llega a los tramos más altos en inmuebles de gran valor). **Verifica siempre el tipo vigente en la web de tu comunidad autónoma**, porque hay bonificaciones muy relevantes para menores de 35 años, familias numerosas, personas con discapacidad y vivienda habitual. - **Obra nueva**: IVA del **10 %** (4 % en VPO de régimen especial) más **AJD**, que oscila aproximadamente entre el 0,5 % y el 1,5 % según comunidad. - Notaría, Registro de la Propiedad, gestoría y gastos de su hipoteca (tasación).
**Regla práctica**: el comprador debe prever un **10 %–13 % adicional** sobre el precio en segunda mano.
Sobre la fiscalidad de la señal perdida: según el criterio de la Dirección General de Tributos, la cantidad que el vendedor retiene por el desistimiento del comprador tributa en su IRPF como ganancia patrimonial no derivada de transmisión. Consúltalo con un asesor fiscal antes de firmar.
Los 7 errores de arras que más dinero cuestan a los agentes inmobiliarios
1. **No especificar el tipo de arras.** Escribir solo "se entregan 15.000 € en concepto de arras" hace que se presuman confirmatorias. Si tu cliente creía que podía echarse atrás, tienes un problema serio. 2. **Firmar sin nota simple actualizada.** Embargos, hipotecas no canceladas registralmente, afecciones urbanísticas o un usufructo vitalicio aparecen justo cuando ya hay dinero entregado. Pide la nota el mismo día de la firma. 3. **No comprobar quién puede vender.** Herederos sin aceptar la herencia, cónyuges no comparecientes, poderes caducados o sociedades sin acuerdo del órgano de administración: todos ellos convierten el contrato en papel mojado. 4. **Olvidar la cláusula de arrendatarios.** Si hay inquilino, existen derechos de tanteo y retracto de la LAU y el comprador puede quedar subrogado. Debe declararse expresamente la situación arrendaticia. 5. **Plazos imposibles.** 30 días para una operación con hipoteca y comprador extranjero es programar el incumplimiento. 6. **No documentar las comunicaciones.** El desistimiento y las convocatorias a notaría deben hacerse por **burofax con acuse de recibo y certificación de contenido**, dentro de plazo. Un WhatsApp puede valer como indicio, pero no es la prueba que quieres llevar a juicio. 7. **No entregar copia firmada ni justificante de la transferencia.** Sin trazabilidad del pago, discutir el importe de la señal es discutir contra el aire.
Un consejo operativo: mantén las tres plantillas listas y un checklist de documentación previo a cada firma. En **Growth Estate** vemos que las agencias que automatizan ese seguimiento —recordatorios de plazo, solicitud de documentos y avisos al cliente por WhatsApp dentro de su Estate Funnel— reducen drásticamente las operaciones que se caen por calendario.
Último recordatorio: este contenido es **información general, no asesoramiento jurídico**. Antes de firmar, que lo revise un abogado o el notario.
Preguntas frecuentes
Depende del tipo de arras. Con arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil, el vendedor que desiste debe devolver la señal duplicada: si recibió 20.000 €, entrega 40.000 €. Con arras confirmatorias no tiene derecho a desistir, y el comprador puede exigir judicialmente el cumplimiento del contrato —incluida su elevación a escritura pública— o resolverlo y reclamar todos los daños acreditados, que pueden superar el importe de la señal. Con arras penales, el vendedor abona la pena pactada y el comprador conserva, si así se pactó, la acción de cumplimiento.