Cuánto gana un asesor inmobiliario en México: comisión, sueldo y ejemplos

El ingreso de un asesor inmobiliario en México no es un sueldo: es una curva por etapa de carrera. Los rangos que se observan en el mercado son estos.

- **Primeros 6–12 meses:** de $0 a $15,000 MXN mensuales promedio. Muchos asesores cierran su primera operación entre el mes 4 y el mes 8, y no es raro terminar el primer año con 1 a 3 cierres. Este es el periodo en el que la mayoría abandona. - **Asesor establecido (año 2–4, tiempo completo):** $30,000 a $70,000 MXN netos al mes, equivalente a 6–10 operaciones anuales con ticket medio. - **Alto desempeño / líder de equipo:** $100,000 a $250,000 MXN mensuales, con 15–25 cierres al año, cartera de captaciones exclusivas y en muchos casos ingreso por override sobre asesores junior. - **Broker o dueño de oficina:** ingreso mixto (split de oficina + producción propia), muy variable según número de asesores productivos.

Una aclaración importante: las bolsas de trabajo suelen publicar vacantes con "sueldo base de $8,000 a $15,000 MXN más comisiones". Ese esquema existe sobre todo en desarrolladoras y casas de preventa, donde el asesor atiende sala de ventas; a cambio, el porcentaje de comisión suele ser menor y el ingreso máximo está más acotado. En el modelo de franquicia o inmobiliaria independiente el estándar mexicano es comisión pura: cero base, 100% variable.

El otro factor que nadie menciona en la entrevista de reclutamiento es la **irregularidad**. Un asesor con $600,000 de ingreso anual rara vez cobra $50,000 cada mes: cobra $0 en tres meses, $180,000 en uno y $70,000 en otro, porque la comisión se paga al firmar escrituras y el ciclo desde el apartado hasta la notaría tarda entre 60 y 120 días.

En México no existe una tarifa de comisión regulada por ley federal: el porcentaje es libre y se pacta en el contrato de intermediación. Dicho eso, el mercado se comporta con rangos muy consistentes.

**Venta de inmueble usado (mercado secundario):** 4% a 6% + IVA sobre el precio de venta. El 5% + IVA es el estándar dominante en las principales ciudades. Con exclusiva se sostiene el 5%–6%; sin exclusiva (opción abierta) es común bajar a 3%–4% porque el asesor invierte menos.

**Preventa y obra nueva con desarrollador:** 3% a 5% en desarrollos urbanos de CDMX, Guadalajara, Monterrey y Querétaro; 6% a 10% en destinos turísticos (Riviera Maya, Los Cabos, Puerto Vallarta), donde el desarrollador compite por fuerza de venta externa y paga más alto. En preventa la comisión suele liberarse por etapas: un porcentaje al enganche y el resto al completar cierto avance de pagos o al escriturar.

**Terrenos:** 5% a 10%. Los terrenos tardan más en venderse y el porcentaje compensa el ciclo largo.

**Inmuebles comerciales, naves industriales y locales:** 4% a 8% en venta; en arrendamiento comercial es habitual cobrar el equivalente a 1 mes de renta por año de contrato, o un porcentaje del valor total del contrato (2%–5%).

**Renta residencial:** el estándar es **1 mes de renta + IVA**, dividido cuando participan dos asesores. En renta amueblada o corta estancia se cobra entre 8% y 15% del valor del contrato, y en administración de propiedad 8%–12% mensual de la renta.

Dos advertencias prácticas: la comisión se calcula sobre el precio de venta final, no sobre el precio de lista, y siempre se expresa **más IVA (16%)**, que el asesor cobra al cliente y entera al SAT. Nunca es dinero del asesor.

El porcentaje importa menos que el ticket. Un 5% en Mérida y un 5% en San Pedro Garza García son dos carreras distintas. Estos son rangos de precio de operación habituales en zonas de demanda media-alta y la comisión bruta que generan al 5%:

- **CDMX (Benito Juárez, Cuauhtémoc, Álvaro Obregón, Coyoacán):** ticket de $4,000,000 a $8,000,000 MXN. Comisión bruta por operación: **$200,000 a $400,000**. Departamentos de 70–110 m² dominan el volumen. - **Monterrey y zona metropolitana (San Pedro, Valle Oriente, Cumbres):** ticket de $4,500,000 a $12,000,000 MXN. Comisión: **$225,000 a $600,000**. Es el mercado con mayor ticket promedio del país y también el más competido por asesor. - **Guadalajara y Zapopan (Providencia, Puerta de Hierro, Andares):** ticket de $3,500,000 a $6,500,000 MXN. Comisión: **$175,000 a $325,000**. - **Querétaro (Juriquilla, Zibatá, El Refugio):** ticket de $3,000,000 a $5,500,000 MXN. Comisión: **$150,000 a $275,000**. Mercado con alto volumen de obra nueva. - **Mérida (norte, Temozón, Cholul, Montebello):** ticket de $2,800,000 a $5,000,000 MXN. Comisión: **$140,000 a $250,000**, pero el ciclo de venta es más corto y la rotación de inventario alta. - **Tulum y Riviera Maya:** ticket denominado en dólares, típicamente **USD 150,000 a USD 400,000** (aprox. $2.7M a $7.2M MXN). La comisión de preventa va de 6% a 10%, lo que da **$160,000 a $700,000 MXN** por operación. A cambio: fuerte estacionalidad, alta dependencia de un solo desarrollador y riesgo de proyectos que no se entregan.

Conclusión operativa: un asesor de Mérida necesita aproximadamente el doble de cierres que uno de Monterrey para el mismo ingreso. Antes de comparar ofertas de inmobiliarias, calcula tu ticket promedio real y multiplícalo por tu número honesto de cierres anuales.

Aquí es donde se evapora la mitad del dinero. La comisión bruta pasa por dos divisiones antes de tocarte.

**1) Co-brokerage (compartir entre asesores).** Cuando el asesor que captó la propiedad y el que trajo al comprador son distintos, la comisión se divide **50/50**. Es la práctica estándar en bolsas de propiedades, redes MLS locales y entre socios de AMPI. Si captaste y vendiste tú mismo ("venta doble punta"), te quedas con el 100% de ese nivel. En la práctica, entre 40% y 70% de las operaciones de un asesor son compartidas.

**2) Split con la oficina o franquicia.** De lo que llega a tu oficina, se divide contigo. Los esquemas típicos en México:

- **50/50** para asesores nuevos, con la oficina cubriendo capacitación, oficina física, portales y publicidad. - **60/40 o 70/30** a favor del asesor conforme sube la producción acumulada del año. - **80/20 o 90/10** en modelos de alto split, casi siempre a cambio de una **cuota mensual fija (desk fee)** de $1,500 a $6,000 MXN y de que el asesor pague su propia publicidad.

**3) Regalías de franquicia.** Las marcas internacionales cobran a la oficina una regalía sobre el ingreso bruto (habitualmente 5%–8%) más una aportación a fondo de publicidad. Según el contrato, esa regalía puede descontarse antes o después de tu split: pregúntalo explícitamente, porque cambia tu ingreso real varios puntos.

Ejemplo encadenado: venta de $5,000,000 en CDMX al 5% = $250,000 de comisión total. Compartida 50/50 = $125,000 para tu oficina. Split 60/40 a tu favor = **$75,000 brutos para ti**. Del 5% anunciado, terminas viendo el 1.5% del precio del inmueble. Ese es el número honesto.

El asesor inmobiliario independiente en México es, fiscalmente, una persona física con actividad empresarial o profesional (o una persona moral, si opera con empresa propia). Debe emitir CFDI por su comisión. Esto es lo que ocurre con el dinero. *Información general, no asesoría fiscal: valida cada caso con tu contador.*

**IVA (16%).** Se agrega a la comisión y **no es tuyo**: lo cobras y lo enteras al SAT, acreditando el IVA de tus gastos. Si facturas a una persona moral (una inmobiliaria, un desarrollador), esa empresa te retiene **dos terceras partes del IVA (10.67%)** y lo entera por ti.

**ISR — régimen general de actividad empresarial.** Pagas sobre la utilidad (ingresos menos deducciones autorizadas), con la tarifa progresiva del artículo 152 de la LISR, que llega hasta 35%. En la práctica, un asesor con utilidad anual de $600,000 paga alrededor de $137,000 de ISR: una **tasa efectiva cercana al 22%–23% de la utilidad**. Si facturas a persona moral, te retienen 10% de ISR como pago provisional acreditable.

**ISR — RESICO (Régimen Simplificado de Confianza).** Para personas físicas con ingresos de hasta $3,500,000 MXN anuales, se paga un porcentaje sobre ingresos brutos, sin deducciones: **1% hasta $25,000 mensuales, 1.1% hasta $50,000, 1.5% hasta $83,333, 2% hasta $208,333 y 2.5% hasta $291,666**. La retención de persona moral es de 1.25%. Para la mayoría de los asesores, RESICO es dramáticamente más barato: 2% contra 22%.

El costo de RESICO es que no deduces gastos, debes estar al corriente y emitir todas tus facturas. Si tus gastos reales superan el 60% de tus ingresos o rebasas los $3.5M anuales, vale la pena correr los dos escenarios antes de elegir.

Este es el ejercicio que casi nadie publica. Asesor de tiempo completo, mercado urbano medio-alto, segundo o tercer año de carrera.

**Supuestos** - Ticket promedio: $4,500,000 MXN - Comisión: 5% = $225,000 por operación - 60% de las operaciones compartidas 50/50 → comisión efectiva promedio por operación: **$157,500** - Split con la oficina: 60/40 a favor del asesor → **$94,500 por operación** - Operaciones cerradas en el año: **8**

**Resultado bruto:** 8 × $94,500 = **$756,000 MXN anuales**, o $63,000 mensuales promedio.

**Gastos reales del asesor** (los que casi siempre se olvidan al comparar ofertas): gasolina y casetas $3,000–$6,000/mes; plan de publicación en portales $1,500–$4,000/mes; fotografía y video por propiedad $1,500–$4,000; publicidad pagada en Meta o Google $3,000–$15,000/mes; membresía de asociación profesional $5,000–$12,000 anuales; celular, seguro, contador y cuota de escritorio. Total conservador: **20% del ingreso = $151,200 anuales**.

**Escenario A — RESICO.** ISR ≈ 2% sobre $756,000 = **$15,120**. Neto anual: 756,000 − 151,200 − 15,120 = **$589,680**, es decir **≈ $49,140 MXN mensuales**.

**Escenario B — régimen general.** Utilidad fiscal: 756,000 − 151,200 = $604,800. ISR anual ≈ **$137,300** (tasa efectiva ≈ 22.7% de la utilidad). Neto: **$467,500 anuales ≈ $38,950 MXN mensuales**.

Diferencia entre regímenes por el mismo trabajo: **más de $120,000 al año**.

Y el dato que cambia todo: si esas mismas 8 operaciones fueran captaciones exclusivas propias (sin compartir), la comisión efectiva subiría de $157,500 a $225,000 y el bruto anual pasaría de $756,000 a **$1,080,000**. El apalancamiento no está en subir el porcentaje: está en captar.

Tres modelos con economías muy distintas.

**Mercado secundario (reventa).** Comisión de 4%–6%, ciclo de 60–120 días desde el apartado hasta la escritura, pago completo al firmar en notaría. Es el modelo con mejor margen por operación y el que construye cartera: un cliente satisfecho de reventa refiere y vuelve. La contra: requiere captación activa, inversión propia en marketing y tolerar la incertidumbre del avalúo y del crédito hipotecario del comprador.

**Preventa con desarrollador.** Comisión de 3%–5% en desarrollos urbanos y 6%–10% en destino turístico, pero el pago casi nunca es de una sola vez: se libera contra avance de pagos del cliente (por ejemplo, 40% al completar enganche, 60% al escriturar o al entregar). Ventajas: inventario ilimitado sin captación, showroom, material de venta y a veces sueldo base. Desventajas: dependes del calendario del desarrollador, cobras meses o años después, y si el proyecto se atrasa —algo frecuente en Riviera Maya— tu comisión se atrasa contigo. Regla práctica: nunca dependas de un solo desarrollador para más del 40% de tu ingreso proyectado.

**Rentas y administración.** Una renta de $20,000 MXN mensuales genera $20,000 + IVA de comisión, que compartida y con split deja alrededor de $6,000 al asesor. Es ingreso pequeño por operación, pero rápido (cierra en 2–4 semanas), predecible y genera relaciones que se convierten en ventas. La administración de propiedad (8%–12% mensual de la renta) es el único ingreso verdaderamente recurrente del oficio: 30 propiedades administradas a $1,800 de fee mensual son $54,000 MXN al mes que llegan sin cerrar nada nuevo.

Los asesores con ingreso más estable en México casi siempre combinan los tres: reventa para el margen, preventa para el volumen y administración para el piso fijo.

Con los números anteriores en la mano, solo hay cinco palancas y ninguna es "trabajar más horas".

**1) Número de captaciones exclusivas.** Es la variable de mayor impacto: elimina el 50% de co-brokerage en el lado vendedor y te da inventario propio que atrae compradores. Un asesor con 10 exclusivas activas gana más que uno con 40 opciones abiertas.

**2) Ticket promedio.** Subir de $3M a $6M duplica el ingreso con el mismo número de cierres y aproximadamente el mismo esfuerzo por operación. Especializarte por zona y por rango de precio es más rentable que atender toda la ciudad.

**3) Velocidad de respuesta al prospecto.** En portales y anuncios pagados, el contacto que responde en los primeros minutos capta la conversación; el que responde al día siguiente compite contra tres asesores que ya agendaron. Es la fuga más cara y la más fácil de tapar.

**4) Tasa de conversión de cita a cierre.** Preguntar presupuesto, plazo, motivo de compra y si ya tiene precalificación hipotecaria evita quemar semanas en prospectos que nunca iban a comprar.

**5) Régimen fiscal y control de gastos.** Como vimos, RESICO frente a régimen general puede valer más de $120,000 al año. Es el aumento más barato de tu carrera.

Las tres primeras palancas son, en el fondo, un problema de sistema, no de carisma: cuántos prospectos entran, qué tan rápido se atienden y cuántos llegan a cita. En Growth Estate construimos exactamente eso con el método Estate Funnel —captación, respuesta automatizada en WhatsApp y seguimiento hasta la cita— para asesores y desarrolladores en México. Pero incluso sin herramientas: mide tus prospectos, tu tiempo de primera respuesta y tu tasa de cita durante 90 días. Ese solo registro suele mover el ingreso anual más que cualquier curso.