En España, comprar una vivienda de segunda mano cuesta entre un 7% y un 13% adicional sobre el precio escriturado (ITP del 4% al 13% según la comunidad autónoma, más 1.500–2.500 € de notaría, registro y gestoría), y comprar obra nueva cuesta entre un 11% y un 13% (IVA del 10% más AJD del 0,5% al 2,5%, o IGIC del 7% en Canarias). El vendedor paga normalmente entre un 4% y un 7% del precio: honorarios de agencia del 3%–5% más IVA, plusvalía municipal, cancelación registral de la hipoteca y certificados obligatorios, a lo que se suma el IRPF de la ganancia patrimonial, que tributa entre el 19% y el 30%. En una vivienda de 250.000 €, eso significa aproximadamente 17.300 € de gastos para el comprador en Madrid, 26.850 € en Cataluña y unos 22.000 € de salidas para el vendedor medio. Esta guía desglosa cada partida, comunidad por comunidad, con la fórmula exacta para calcularlo y cuatro ejemplos numéricos completos. Es información general orientativa, no asesoramiento fiscal ni legal: los tipos cambian cada año y conviene confirmarlos con la hacienda autonómica, el notario o un asesor antes de firmar.
¿Cuánto cuesta comprar y vender una vivienda en España, y quién paga cada cosa?
La regla práctica del mercado español es la de las dos columnas. Columna comprador: el precio de compra más un 7%–13% en impuestos y gastos. Columna vendedor: un 4%–7% del precio en comisiones, impuestos locales y trámites, más el IRPF de la plusvalía si ha ganado dinero con la operación.
El comprador de vivienda usada paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que es un tributo cedido a las comunidades autónomas y explica casi toda la diferencia entre territorios: va del 4% en País Vasco para vivienda habitual pequeña o del 6% en Madrid hasta el 13% del tramo alto en Cataluña o Baleares. A eso se suman partidas fijas bastante estables en toda España: notaría 600–1.200 €, registro de la propiedad 400–800 €, gestoría 300–600 € y tasación 300–600 € si hay hipoteca.
El comprador de obra nueva no paga ITP: paga IVA del 10% (4% en VPO de régimen especial, 7% de IGIC en Canarias) más Actos Jurídicos Documentados (AJD), que también fija cada comunidad entre el 0,5% y el 2,5%.
El vendedor asume los honorarios de la agencia (3%–5% + 21% de IVA en la mayoría de encargos), la plusvalía municipal (IIVTNU), la cancelación registral de la hipoteca si aún figura inscrita, el certificado de eficiencia energética y, donde se exige, la cédula de habitabilidad. Aparte queda el IRPF sobre la ganancia patrimonial.
Todo lo anterior es dispositivo: el artículo 1.455 del Código Civil reparte los gastos de escritura entre vendedor (matriz) y comprador (copias) salvo pacto, pero en la práctica española el comprador asume casi todos los gastos notariales y registrales por acuerdo. Conviene dejarlo escrito en el contrato de arras.
¿Cuál es el ITP de cada comunidad autónoma en 2026?
El ITP de vivienda usada lo fija cada comunidad y se calcula sobre el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia de Catastro. Tipos generales orientativos vigentes en el momento de escribir esta guía:
Andalucía 7%; Aragón 8%–10% por tramos; Asturias 8%–10%; Baleares 8%–13% por tramos (8% hasta 400.000 €, y hasta el 13% por encima de 2.000.000 €); Canarias 6,5%; Cantabria 9%; Castilla-La Mancha 9%; Castilla y León 8%–10%; Cataluña 10%–13% por tramos (10% hasta 600.000 €, con tipos superiores en los tramos altos y un tipo agravado para grandes tenedores y compra de edificios enteros); Ceuta y Melilla 6%; Comunidad de Madrid 6%; Comunidad Valenciana 10%; Extremadura 8%–11%; Galicia en torno al 8%; La Rioja 7%; Murcia 8%; Navarra 6% (foral, con tipo reducido para primera vivienda habitual); País Vasco 7% general y 4% para vivienda habitual de hasta 120 m² (foral, con particularidades por diputación).
Dos advertencias importantes. Primera: casi todas las comunidades tienen tipos reducidos del 3,5%–5% para menores de 35 años, familias numerosas, personas con discapacidad, víctimas de violencia de género o compra de VPO, casi siempre con límites de precio, de renta y obligación de destinarla a vivienda habitual. Segunda: estos tipos se modifican en cada ley de presupuestos autonómica, así que verifica siempre la cifra en la agencia tributaria de tu comunidad antes de dar un número a un cliente.
Si el valor de referencia de Catastro supera el precio pactado, Hacienda liquida sobre el valor de referencia. Es la causa número uno de liquidaciones complementarias sorpresa meses después de la firma.
Obra nueva: ¿cuánto se paga de IVA y de AJD en cada comunidad?
En vivienda nueva vendida por el promotor, la primera transmisión está sujeta a IVA y no a ITP. El comprador paga IVA del 10% sobre el precio, o del 4% si es vivienda de protección oficial de régimen especial o de promoción pública. En Canarias no se aplica IVA sino IGIC, con un tipo del 7% para vivienda (y 0% en algunos supuestos de VPO); en Ceuta y Melilla rige el IPSI.
Además, la escritura de obra nueva tributa por Actos Jurídicos Documentados, cuota variable, que fija cada comunidad. Rangos orientativos: Madrid 0,75%; País Vasco 0% en documentos notariales sujetos (régimen foral); Canarias en torno al 1%; Andalucía 1,2%; Murcia, Aragón, Asturias, Cantabria, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Extremadura y Galicia entre el 1,2% y el 1,5%; Cataluña 1,5%; Comunidad Valenciana 1,5%; Baleares 1,2%–2%; Navarra 0,5%. Muchas comunidades bajan el AJD al 0,1%–0,5% para jóvenes, familias numerosas o VPO.
A efectos prácticos: 10% de IVA + 1,5% de AJD + notaría, registro y gestoría deja la compra de obra nueva en torno al 12%–13% del precio en las comunidades caras y en el 11%–11,5% en Madrid.
Dos matices que generan discusiones habituales en la firma. Uno: en obra nueva es frecuente que las entregas a cuenta durante la construcción ya lleven su 10% de IVA, y deben estar garantizadas mediante aval o seguro. Dos: la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal la paga el promotor, no el comprador, salvo autopromoción, donde sí la asume quien construye. Si compras a un particular una vivienda que ya fue estrenada, aunque sea de 2024, se trata de segunda transmisión y vuelve a aplicarse el ITP.
¿Cuánto cuestan realmente notaría, registro, gestoría y tasación?
Los aranceles notariales y registrales están regulados por el Real Decreto 1426/1989 y el Real Decreto 1427/1989 y dependen del valor del inmueble, no del notario que elijas, aunque existe un margen de descuento del 10% que muchas notarías aplican.
Orden de magnitud para una vivienda de 150.000–350.000 €: escritura de compraventa en notaría 600–1.200 €; inscripción en el Registro de la Propiedad 400–800 €; gestoría 300–600 € más IVA (es un servicio libre, no arancelado); copias autorizadas y notas simples 30–100 €; tasación homologada 300–600 € más IVA si hay hipoteca.
Desde la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, en vigor desde el 16 de junio de 2019, el reparto de los gastos de hipoteca cambió por completo: el banco paga el AJD del préstamo hipotecario, la notaría de la escritura de hipoteca, el registro y la gestoría. El prestatario solo asume la tasación y las copias que solicite. Si un banco te intenta repercutir el AJD de la hipoteca, está incumpliendo la norma.
Ojo con las partidas que se cuelan en el presupuesto y no siempre se explican: provisión de fondos de la gestoría, que suele ser superior al coste real y se liquida después; comisión de apertura del préstamo, del 0% al 1,5%; seguro de hogar y seguro de vida vinculados o combinados, que abaratan el tipo pero encarecen el coste anual; y el coste de la nota simple actualizada, la cédula y el certificado de deudas con la comunidad.
En total, las partidas fijas suman entre 1.500 € y 2.500 € en una compraventa media, sea cual sea la comunidad. Es la parte que no varía por territorio y la que casi todos los compradores subestiman.
¿Qué paga el vendedor: plusvalía municipal, IRPF y cancelación de hipoteca?
La columna del vendedor tiene tres bloques.
Primero, la plusvalía municipal (IIVTNU), impuesto local sobre el incremento de valor del terreno urbano. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 y el Real Decreto-ley 26/2021, existen dos métodos y puedes elegir el que resulte menor: el método objetivo, que aplica coeficientes según los años de tenencia sobre el valor catastral del suelo, y el método real, que grava la diferencia entre valor de compra y de venta multiplicada por la proporción del suelo en el valor catastral. Si no hay ganancia, no se paga, pero hay que declararlo igualmente. Importes típicos: de 0 € a 6.000 € en pisos urbanos, con casos de 10.000 € o más en suelo muy revalorizado. El plazo habitual es de 30 días hábiles desde la escritura.
Segundo, el IRPF de la ganancia patrimonial, que se declara al año siguiente. La base del ahorro tributa por tramos aproximados: 19% hasta 6.000 €, 21% de 6.000 a 50.000 €, 23% de 50.000 a 200.000 €, 27% de 200.000 a 300.000 € y 30% a partir de ahí. La ganancia se calcula como valor de transmisión (precio menos gastos y tributos de la venta) menos valor de adquisición (precio de compra más ITP/IVA, notaría, registro y obras de mejora justificadas). Hay exenciones potentes: reinversión en vivienda habitual, exención total para mayores de 65 años que venden su vivienda habitual y constitución de renta vitalicia.
Tercero, los trámites: cancelación registral de la hipoteca ya pagada, 400–1.000 € entre notaría, registro y gestoría; certificado de eficiencia energética, 100–300 €; cédula de habitabilidad donde se exige, 60–150 €; y certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios.
Si el vendedor es no residente, el comprador está obligado a retener el 3% del precio e ingresarlo con el modelo 211.
¿Cuánto cobra la agencia inmobiliaria y quién paga los honorarios?
En España los honorarios de intermediación son libres: no hay arancel ni porcentaje legal. La horquilla real de mercado es del 3% al 5% del precio de venta más el 21% de IVA, y en la práctica se distribuye así: 3%–4% más IVA en Madrid y Barcelona y en producto de precio alto; 4%–5% más IVA en ciudades medias, costa y producto difícil; y honorarios mínimos fijos de 3.000 € a 8.000 € cuando la vivienda es barata, porque el trabajo del agente no baja proporcionalmente al precio.
El pagador habitual es el vendedor, que es quien firma la hoja de encargo. Sin embargo, se consolidan otros dos modelos: el honorario compartido, cuando dos agencias colaboran y reparten el porcentaje al 50%, y el mandato de búsqueda o personal shopper inmobiliario, en el que el comprador paga entre el 1% y el 3% más IVA por representación exclusiva de su lado. También existen agencias de tarifa fija, con paquetes de 1.500 € a 5.000 €.
Dos precisiones importantes al calcular. Primera: el 21% de IVA sobre los honorarios es real y sorprende a muchos vendedores, un 4% se convierte en un 4,84% efectivo. Segunda: la sentencia del Tribunal Supremo de 2023 sobre arrendamientos no afecta a la compraventa, donde el reparto sigue siendo puramente contractual.
Para el agente, la conversación de honorarios se gana mostrando el número completo antes de que lo pregunte el cliente. Un vendedor que ve en una hoja el desglose de agencia, plusvalía, cancelación e IRPF y comprende cuánto le queda neto en el bolsillo negocia mucho menos el porcentaje, porque el porcentaje deja de ser el único número de la conversación.
Calculadora paso a paso: la fórmula para estimar los gastos en 6 pasos
Aplica esta secuencia con una hoja de cálculo o incluso a mano. Base de cálculo B = el mayor entre el precio pactado y el valor de referencia de Catastro.
Comprador, vivienda usada: 1) Impuesto = B × tipo de ITP de tu comunidad (comprueba si aplica tipo reducido por edad, VPO o familia numerosa). 2) Notaría ≈ 0,3%–0,5% de B, con un mínimo de unos 600 €. 3) Registro ≈ 0,2%–0,3% de B, mínimo unos 400 €. 4) Gestoría 350–600 € más IVA. 5) Si hay hipoteca, suma tasación 400 € y comisión de apertura del 0%–1,5% del capital. 6) Añade un colchón del 5% sobre el subtotal para copias, notas simples e imprevistos.
Comprador, obra nueva: sustituye el paso 1 por IVA 10% (o IGIC 7% en Canarias) más AJD según comunidad.
Vendedor: 1) Honorarios = precio × porcentaje pactado × 1,21. 2) Plusvalía municipal, calculada por los dos métodos, y quédate con el menor. 3) Cancelación registral de hipoteca 400–1.000 €. 4) Certificados 150–400 €. 5) IRPF sobre la ganancia según los tramos del 19% al 30%.
Cuatro ejemplos con 250.000 €. Madrid, usada: ITP 15.000 + notaría 900 + registro 550 + gestoría 400 + extras 450 = 17.300 €, un 6,9%. Barcelona, usada: ITP 25.000 + 1.850 de gastos = 26.850 €, un 10,7%. Valencia, obra nueva: IVA 25.000 + AJD 3.750 + 2.000 de gastos = 30.750 €, un 12,3%. Vendedor que compró en 2012 por 180.000 €: agencia 9.075 + plusvalía 2.500 + cancelación 600 + certificados 150 + IRPF aproximado 9.700 = unos 22.000 €.
¿Qué bonificaciones y reducciones existen, y qué errores cuestan más dinero?
Casi todas las comunidades ofrecen tipos reducidos que pueden ahorrar miles de euros y que muchísimos compradores desconocen. Los perfiles más habituales: menores de 35 o de 36 años que compran vivienda habitual, con tipos del 3,5% al 6% y límites de precio que suelen moverse entre 150.000 € y 250.000 €; familias numerosas, monoparentales o con miembros con discapacidad igual o superior al 33%, con tipos del 3% al 5%; compra de VPO; adquisiciones en municipios en riesgo de despoblación, con tipos del 1% al 5% en Aragón, Castilla y León, Galicia, La Rioja y Extremadura; y víctimas de violencia de género o de terrorismo. Algunas comunidades han añadido bonificaciones del 100% del ITP para jóvenes en zonas rurales.
Los errores que más caros salen son cinco. Uno: calcular el impuesto sobre el precio pactado cuando el valor de referencia de Catastro es superior, lo que provoca una liquidación complementaria con intereses. Dos: escriturar por debajo del precio real, que además de ser una infracción tributaria dispara el IRPF del vendedor y expone a ambas partes. Tres: olvidar la cancelación registral de una hipoteca ya pagada, que bloquea la firma en el último momento. Cuatro: no pedir el certificado de deudas de la comunidad, porque las cuotas del año en curso y los tres anteriores afectan al inmueble. Cinco: no presentar la plusvalía municipal dentro de plazo aunque haya pérdida.
Recuerda que esto es información general orientativa y no asesoramiento fiscal ni jurídico: antes de firmar, contrasta cifras con la hacienda de tu comunidad, con el notario y con un asesor fiscal.
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Preguntas frecuentes
Entre un 7% y un 13% adicional sobre el precio en vivienda usada, y entre un 11% y un 13% en obra nueva. La diferencia la marca el impuesto: en usada se paga ITP, del 4% al 13% según la comunidad autónoma (6% en Madrid, 7% en Andalucía, 10% en la Comunidad Valenciana, 10%–13% en Cataluña); en obra nueva se paga IVA del 10% más AJD del 0,5% al 2,5%. A eso hay que sumar entre 1.500 € y 2.500 € fijos de notaría, registro de la propiedad, gestoría y tasación.